04-02-2008 Knight Frank
Liam Bailey, Director de Residential Research, nos habla acerca del clima económico en enero de 2008 y de lo que representa para el mercado inmobiliario británico en un contexto más amplio
¿Cuál es el aspecto actual del mercado en comparación con el de años anteriores?
• Si contemplamos retrospectivamente el comportamiento del mercado de la vivienda en el Reino Unido en los últimos años, podemos apreciar una subida importante de los precios, en gran parte debido a la combinación de unos tipos de interés bajos y unas condiciones económicas relativamente benignas.
• En la banda superior del mercado, el predominio creciente del sector de servicios financieros en Londres estimuló la demanda e influyó en la subida de los precios.
• Con unas perspectivas económicas más inciertas, es obvio que 2007 ha marcado el final del periodo de crecimiento más reciente. Con respecto al futuro, podemos dividir nuestra evaluación del comportamiento del mercado en dos tramos; a corto plazo (12-18 meses) y a largo plazo (hasta 2009 y años posteriores).
¿Cómo va a influir esta incertidumbre en los mercados inmobiliarios prime?
• El Índice de casas rurales prime de Knight Frank, publicado este mes, muestra que el mercado se mantuvo relativamente estable durante el último trimestre de 2007, apreciándose un descenso de los precios de un –0,04% en general. Se trata del primer descenso de los precios que se registra desde junio de 2003. Sin embargo, en una base anual, los precios de las propiedades rurales aumentaron en un 7,9%.
• Nuestro Índice de Londres Central prime de diciembre de 2007 muestra un crecimiento mes a mes del 1%, lo que significa una inversión de la tendencia de los dos meses anteriores. Si bien en una base anual, el crecimiento continúa ralentizándose, el mercado cerró el año con una subida del 28,6%. La ralentización en la cifra trimestral también parece haberse estabilizado en un 1,4%, solamente un 0,2% por debajo del período anterior.
¿Cuáles son los riesgos en el comportamiento del mercado?
• Nuestra opinión es que los riesgos en el comportamiento del mercado son mayores a corto plazo. La mayor incógnita que existe actualmente es la evolución de la restricción de los créditos.
¿Cuánto tiempo durará la restricción de los créditos?
• Existen dos escuelas de pensamiento en relación con la duración de la restricción de los créditos. Por una parte, hay quien piensa que lo peor ya ha pasado, argumentando la elasticidad de los mercados de capitales en todo el mundo y el descenso de los tipos de crédito a corto plazo desde el pico de septiembre. Hay que tener también en cuenta que el crecimiento de las economías de Asia y Oriente Medio no ha sufrido aparentemente ninguna repercusión – reequilibrando el descenso apreciado en Estados Unidos.
• El otro punto de vista es que la incertidumbre en el mercado no ha desaparecido. Esta opinión más negativa da una mayor importancia al hecho de que, si bien la securitización de la deuda extendería supuestamente el riesgo, la falta de transparencia en el mercado significa, en muchos casos, que no hay una manera evidente de evaluar donde puede seguir concentrándose el riesgo.
• El impacto inicial de la restricción de los créditos se está dejando sentir en la economía de la ciudad. Durante un período, se reducirá la rentabilidad, disminuirá el empleo y se reducirán las primas. El alcance real de estos procesos sigue siendo incierto.
¿Afectará a todas las áreas de la economía?
• Si bien la economía de la ciudad está experimentando una fase complicada, la economía en general sigue marchando bastante bien. Se prevé que el crecimiento del PIB disminuirá, situándose este año en un 1,8%, lo que representaría una ralentización relativamente benigna. La inflación de los precios y el aumento de los salarios se está moderando y ha disminuido la presión en los tipos básicos.
• A excepción de la economía de la ciudad, el panorama general es relativamente positivo y, sin embargo el mercado de la vivienda atraviesa, según la mayoría de los indicadores, una fase más complicada, ¿por qué?. El problema es que la accesibilidad financiera está muy restringida y que el “sentimiento” del mercado es actualmente de gran importancia a la hora de determinar su orientación. Los indicadores de la confianza de los consumidores señalan que la población no está preocupada por posibles repercusiones económicas relevantes, como por ejemplo la pérdida del empleo, pero sí le preocupa las cuestiones cotidianas: el coste de la vida, los impuestos y las perspectivas sobre los tipos de interés, por ejemplo.
¿Cómo se comportará el mercado inmobiliario británico en 2008?
• Nuestra opinión es que el mercado británico entrará probablemente este año en una fase más débil; el crecimiento de los precios se ralentizará, situándose en niveles de un solo dígito. Hay que destacar que será un período en el que los compradores se encontrarán con vendedores demasiado ambiciosos y, por esta razón, los precios podrían subir en 2008; no obstante, es probable que los volúmenes de ventas disminuyan un 10% o más, en comparación con el año pasado.
• Los mercados prime tendrán probablemente mejores resultados que los mercados generales, si bien el margen no será mucho mayor. Los vendedores de propiedades de calidad podrán establecer el precio que deseen (prácticamente). En el caso del resto del mercado, el crecimiento será notablemente más lento que en los últimos años.
• Existe un mercado activo y hay personas que tienen un gran interés en adquirir propiedades. Sin embargo, el consejo clave para los vendedores es que deben seguir siendo competitivos y asegurarse de que fijan un precio realista, a fin de conseguir un periodo de ventas aceptable
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