20-02-2008 Knight Frank
Virginia Asenjo, Directora de Inversiones de Knight Frank analiza el mercado de inversión en 2007
La primera mitad del ejercicio se caracterizó por un gran dinamismo, con un volumen de inversión semestral que superó los 1.600 millones de euros y en la segunda mitad del año, el nivel de actividad ha sido más moderado, debido a una mayor cautela por parte de los potenciales inversores y a las dificultades financieras para poder llevar a cabo determinadas operaciones de inversión. Pese a ello, y en un clima de mayor incertidumbre económica, el resultado anual alcanzado ha sido un 8% superior a la cifra registrada en el año anterior, en el que se registró un nivel record. La cifra anual ha estado, en esta ocasión, cercana a los 2.700 millones de euros. En el total del año, la superficie objeto de transacción ha superado los 552.000 m², de los cuales cerca de 117.000 m² han correspondido al cuarto trimestre.
Menor número de operaciones, pero de mayor envergadura
Debemos destacar que ha sido un año singular debido también a que se han alcanzado unas cifras globales record de inversión en un menor número de operaciones que años anteriores; aunque estas operaciones han sido de mayor envergadura en volumen de inversión económica y esto ha favorecido la entrada de fondos extranjeros que hasta la fecha no invertían en España.
Inversor nacional, alternando cada vez más con el internacional
En la primera mitad del año el perfil del comprador ha sido predominantemente de origen nacional, aunque en los últimos meses ha ido alternando con el fondo de corte internacional. Cabe destacar este año, la gran participación de los bancos en el mercado de inversión, sobre todo como protagonistas en operaciones de sale&leaseback; estas operaciones se han llevado a cabo como fórmula de búsqueda de financiación, para materializar cash y poder invertir en su core business, o como método de reunificación de sus actuales instalaciones.
Leve incremento de productos en inversión
Este año, al igual que los años anteriores, se ha caracterizado por la escasez de oferta en el mercado de inversión, siendo aún más escasa en las zonas interiores a la M-30, y esto ha motivado que un gran número de las transacciones realizadas a lo largo del año (algo más de la mitad) haya tenido su ubicación en zonas periféricas. Aunque también es cierto que, en el último trimestre de 2007 hemos empezado a notar que la menor liquidez en el mercado inmobiliario y el deseo de algunas compañías de rotar de su cartera aquellos activos no estratégicos (adquiridos durante el ejercicio vía inversión nacional o extranjera) ha generado un leve incremento de productos de inversión en comercialización.
Tasas de rentabilidad ligeramente al alza
Respecto a las tasas de rentabilidad, merece destacar que antes de verano se han materializado transacciones a tasas cercanas del 4% en zona prime, y hoy en día y debido principalmente a las dificultades financieras, existen leves repuntes de 50 puntos básicos, e incluso 100, en determinadas áreas objetos de inversión.
Los concursos con plazos cerrados han destacado este año
Respecto a la fórmula de comercialización, los productos off market (productos que están fuera de mercado) han estado muy presentes este año en el sector, pero en términos generales, el año se ha caracterizado por la realización de concursos con cuadernos de venta y plazos cerrados a través de una mayor estructuración en la comercialización de los portfolios.
Tendencias de Mercado 2008
El mercado de oficinas de Madrid va a continuar atrayendo a inversores tanto nacionales como internacionales.
Las empresas nacionales van a continuar diversificando riesgos, vía adquisición de activos en otros segmentos distintos a su actividad principal o vía adquisición de activos en otros países. El sector no residencial en su conjunto (oficinas, centros comerciales, inmuebles logísticos, hoteles y residencias de la tercera edad) va a continuar actuando en 2008 como foco de atracción y destino de capitales. La favorable evolución del mercado de oficinas en arrendamiento a lo largo de los últimos 3 años, sigue constatando que nos encontramos ante un mercado maduro, lo que favorece la entrada de capital extranjero en el mercado de inversión.
Tasas de rentabilidad susceptibles de repuntar
Las tasas de rentabilidad se muestran susceptibles de experimentar leves repuntes en los próximos meses, como modo de compensar el riesgo derivado de un ambiente de mayor incertidumbre financiera.
Volumen de inversión, igual o superior al año anterior
En términos generales, el volumen de inversión en 2008 debería ser igual o superior al alcanzado en 2007, ya que las entidades inversoras que están adquiriendo inmuebles no tienen dificultades a la hora de obtener financiación y debido al ligero incremento de productos que van a entrar al mercado como activos de inversión
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