03-03-2008 Knight Frank
El mercado de venta a usuario ha registrado un excelente resultado
2007, año de inflexión
La situación no es dramática, ya que se parte de cifras record, pero nadie duda que el 2007 ha supuesto un punto de inflexión. Aún así, las cifras de absorción de oficinas, una demanda activa y la escasez de superficies superiores a 2.000 m² (tanto en alquiler como en venta), muestran un sector terciario optimista y han conseguido desviar la atención de los promotores residenciales, que ahora estudian suelos terciarios para promover.
Aumento de los precios
La baja disponibilidad ha llevado a un aumento de los precios de venta en zona prime, situándolo entre los 6.000 €/m² hasta 12.000€/m² en los tres últimos años, lo cual ha provocado un alto interés por el terciario y en los próximos 24 meses se mantendrá estable la disponibilidad, siendo escasa siempre en venta.
Las Pymes, protagonistas
En el conjunto de las Pymes españolas esta muy arraigado el concepto de propiedad, lo que ha provocado un alto interés por la compra de sus oficinas en los últimos años. No obstante y desde principios del segundo semestre de 2007, debido a los cambios en el mercado financiero, las Pymes son más sensibles a los tipos de interés y al acceso a la financiación, lo que ha provocado un desinterés en el mercado de la Pymes españolas que intentaban adquirir superficies de hasta 3.000 m² para albergar su sede corporativa.
No obstante aunque la falta de liquidez no es una buena noticia para la empresas que se dedican a la compra venta de edificios de oficinas, la Pymes siguen ofreciendo resultados económicos muy positivos, lo que les permite afrontar la adquisición de sus oficinas con cierta solvencia aportando hasta un 30% en la adquisición del activo, requisito este fundamental con las nuevas exigencias de financiación.
En los próximos meses se incrementarán el numero de operaciones en venta a usuario: algunas de estas Pymes españolas llevan hasta un año y medio, en algunos casos, buscando su nueva sede y ahora encontrarán oportunidades en suelos terciarios, plantas de oficinas en edificios exclusivos, edificios independientes y exentos que hasta la fecha no existían y que ahora aparecen en el parqué debido a la falta de liquidez, a las fusiones multimillonarias del sector, a las rotaciones de activos y al cambio estratégico de algunas compañías patrimonialistas.
Con este nuevo escenario financiero, las Pymes protagonistas de estas adquisiciones serán aquellas que puedan afrontar la compra, con unas entregas a cuenta de un 25% a un 35% sobre el precio de la compra venta. También, en muchos casos, la falta de financiación especializada y de liquidez bancaria utilizada por los usuarios compradores en la adquisición de oficinas, supondrá una barrera para adquirir el inmueble deseado, desaconsejando estas entidades la compra del activo aunque fuere una buena inversión.
En este sentido se abre un mercado de oportunidades para las Pymes que deseen adquirir sus oficinas en propiedad, no tanto por una bajada de de los precios casi inexistente, sino por el aumento del número de inmuebles y suelos disponibles en venta, que antes no existían.
Descenso de la contratación, pero no muy marcado
En cualquier caso, el mercado de oficinas en venta y alquiler se verá afectado por el clima económico y político actual que impulsará un descenso de la contratación, especialmente en los primeros meses del año 2008. No obstante, no prevemos que este descenso sea muy marcado porque los buenos fundamentos del sector terciario, y los 204.000 m² en alquiler y venta de oferta futura en segundo semestre del 2008 son insuficientes para la demanda actual, que mantendrán los precios de venta y alquiler en los valores actuales. Será solo a finales del 2009 cuando, con 305.000 m² más en alquiler y venta, la tasa de disponibilidad aumente progresivamente. Como ya ha ocurrido en el 2001, a partir de finales de 2009 será cuando aquellos proyectos de oficinas en alquiler que no tengan éxito en la comercialización, tomarán la iniciativa de venta para rentabilizar la promoción; esto ocurre especialmente en periferia cercana.
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Etiquetas: alquiler, edificios de oficinas, oficinas, promotores residenciales, Pymes, suelos terciarios, venta, zona prime
