05-03-2008 Knight Frank
Según Carlos López, “El centro comercial es un producto cada vez más demandado, por la disminución del riesgo a la hora de adquirirlo como producto de inversión y por la creciente profesionalización del mercado”
Knight Frank España es actualmente líder en el mercado de Inversión Retail en España. En el año 2.007, ha asesorado el 30% del total de las operaciones con un volumen de más de 300 millones de euros.
BALANCE AÑO 2.007
Descenso en volumen de inversión con respecto a 2.006 En 2.007 la cifra total del mercado de inversión Retail (considerando centros comerciales, medianas superficies y locales comerciales) en España ha sido de aproximadamente 1.600 millones de euros, si no incluimos la operación singular de oficinas bancarias del Banco Santander que han supuesto un importe de 2.040 millones de euros. En 2.006 la cifra total fue de 2.900 millones de euros, por lo que se aprecia un descenso considerable en el volumen de las transacciones, concretamente de un 45%.
Cambio de tendencia en la rentabilidad de las transacciones Si bien, a lo largo de 2006 hasta verano de 2007, las rentabilidades fueron bajando, tras dicho período, el escenario que nos encontramos es diferente. Se estima que desde septiembre y debido a la crisis financiera, las rentabilidades han podido subir entre medio punto y un punto en función del grado de desarrollo del proyecto, considerando que los productos más prime no han variado apenas su valor debido a la escasez existente en el mercado.
La poca oferta de activos en los últimos años en España, el deseo de diversificación de producto por parte de las compañías y la creciente profesionalización del sector, han hecho del centro comercial un activo mucho más deseado en los últimos tiempos. La diferencia fundamental es que ahora los centros comerciales que no funcionan, no se venden. Las rentabilidades prime se situarían entre 5%-5,25%.
Diferencia entre las expectativas de compradores y vendedores Como comentamos anteriormente, se aprecia una subida de tasas de rentabilidad, aunque apenas hay testigos que refrenden la misma. Desde septiembre de 2007, se han cerrado pocas operaciones y la mayoría de ellas venían de negociaciones previas al verano. La exigencia de mayores rentabilidades iniciales por los compradores, debido al endurecimiento de las condiciones en la concesión de créditos y a un escenario en general de mayor riesgo, no ha sido aceptada hasta el momento por los vendedores, que siguen todavía anclados en los mejores tiempos pasados.
TENDENCIAS DE MERCADO EN 2008
Descenso de la demanda aunque todavía con un volumen considerable
En la actualidad se aprecia un descenso en la demanda, debido a las dificultades para la obtención de financiación y a los problemas financieros que están teniendo algunas compañías inmobiliarias, pero ésta sigue estando por encima del volumen de producto “vendible” que se oferta en el mercado.
El cambio de las condiciones crediticias después del verano del año pasado, ha traído consigo que los inversores demanden productos que “funcionan” y que aquellos activos que tienen problemas de desocupación, mala configuración, baja área de influencia, etc.… no se vendan.
Vendedor español, comprador alemán
En la actualidad se observa que los fondos alemanes han vuelto al mercado de inversión español. Si en los últimos 3 años aproximadamente, estos se han dedicado a vender sus propiedades en suelo español, en la actualidad cuentan con muchos fondos para invertir en nuestro país. Por el contrario, las inmobiliarias españolas o inglesas, debido a los problemas financieros que están tendiendo, van dedicarse a vender sus activos de cara a reducir la deuda de sus balances, más que a realizar operaciones de compra.
Búsqueda de producto con menor riesgo
El sector retail es el más complejo de los productos de inversión inmobiliaria, debido a la multitud de variables que contempla. En general, se puede decir que los inversores seguirán buscando centros que funcionen, bien ubicados y con buenas afluencias. En el escenario actual, y como hemos avanzado antes, los productos con desocupación, alta competencia, bajas ventas, etc., no encontrarán comprador.
El parque de medianas con buenas marcas continúa siendo el producto más demandado, debido a su facilidad de gestión, baja rotación de inquilinos, etc
Operaciones asesoradas por Knight Frank España en 2007 Knight Frank es actualmente el líder en el mercado de Inversión Retail en España. En 2.007 ha participado en un total de 9 operaciones entre las que destacan la venta de los centros comerciales Metromar en Mairena del Aljarafe (Sevilla), Planetocio en Collado Villalba (Madrid), Travesía de Vigo, una participación de La Marina en Benidorm, dos medianas superficies de PC City en San Sebastián de los Reyes (Madrid) y Mallorca, un portfolio de 14 supermercados de Dinosol y 5 locales comerciales en Puerto Banús (Marbella); un total de 81.314 m² de SBA con un volumen de inversión de más de 300 millones de euros.
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