La incertidumbre económica debilita Occidente mientras se aprecia un gran crecimiento en los países emergentes

18-03-2008 Knight Frank

A escala mundial, la inflación del precio de la vivienda en el 4º trimestre de 2007 se situó en el 8,2%, en comparación con el 9,7% registrado en el mismo trimestre de 2006

• Bulgaria encabeza el índice de países con mayor aumento anualizado de los precios (33,7%)

• Letonia pierde 25 puestos debido al crecimiento negativo anual registrado (–7,1%), situándose dos puestos por delante de Estonia, donde los precios disminuyeron un 14,5% en 2007

• En Extremo Oriente, tanto Singapur, con un crecimiento anualizado del 31,3%, como Hong Kong, con un 22,3%, superaron al resto de mercados, al igual que China, donde en algunas ciudades los precios aumentaron más de un 20%

Liam Bailey, Director de Residential Research, Knight Frank, comenta: “El índice mundial del precio de la vivienda de Knight Frank muestra que, si bien el precio de las propiedades en Europa y Norteamérica parece comportarse en línea con el empeoramiento de la situación económica, en Asia y en otros lugares, particularmente en Singapur y Hong Kong, continúa creciendo.”

“El hecho más destacado en el índice europeo es el crecimiento continuado que muestra Bulgaria, en contraste con el sorprendente revés de fortuna que sufren los países bálticos. Dos de estos tres países, Letonia y Estonia, experimentaron un crecimiento negativo (-7,1% y -14,5%, respectivamente) y en el tercero, Lituania, se apreció un aumento de los precios del 1%. Hace un año, los tres países figuraban en una buena posición en nuestro índice, con tasas de crecimiento anualizado que se situaban en el 66,6%, el 23,8% y el 23%, respectivamente. Entre las causas que explican este retroceso, destacan la incertidumbre en el empleo, la subida de los tipos de interés y el endeudamiento de los hogares.”

“En el resumen por países que se facilita a continuación se pueden apreciar los movimientos que están teniendo lugar actualmente en los precios de la vivienda de todo el mundo”.

Descripción general:

El crecimiento de los precios en los mercados analizados en el Índice mundial del precio de la vivienda de Knight Frank disminuyó en el último trimestre de 2007, en comparación con el año anterior. A escala mundial, la inflación de los precios durante el año fue del 8,2%, en comparación con el 9,7% registrado en el 4º trimestre de 2006. Esta disminución de la inflación anual en mercados como Estonia, Irlanda y Letonia fue compensada por los buenos resultados obtenidos en Bulgaria y las tasas espectaculares de crecimiento experimentadas en Rusia, Polonia, Hong Kong y Singapur.

Europa:

Al igual que en el trimestre anterior, el precio de la vivienda en Bulgaria sigue siendo el de mayor crecimiento entre los países incluidos en el Índice mundial del precio de la vivienda de Knight Frank. El precio de los pisos se incrementó a lo largo del año un 34%. La subida en el último trimestre del año alcanzó un 8%, si bien los precios continuaron siendo relativamente bajos en comparación con gran parte de Europa Central y del Este. El crecimiento de los precios ha sido mayor en la región que rodea Vidin, en el noroeste, y en Ruse, en el nordeste, cerca de la frontera con Rumania. Los precios en la capital, Sofía, también experimentaron un crecimiento importante en 2007. En todos los casos, la subida fue superior al 50%.

Por primera vez, Rusia aparece en el índice mundial del precio de la vivienda de Knight Frank. El crecimiento medio de los precios en la Federación Rusa fue del 30% en 2007. No obstante, esta cifra no refleja las marcadas disparidades regionales. El precio de los pisos de reciente construcción en San Petersburgo aumentó más de un 75% en 2007, siendo la subida media en la ciudad de aproximadamente un 50%. En Moscú, se apreció un ritmo de crecimiento más lento, siendo la tasa de subida media anual del 27,1%.

Polonia es otro país que aparece por primera vez en el Índice mundial. Los precios aumentaron a lo largo del año en torno al 22%, si bien en los dos últimos trimestres se apreció un descenso, del 7% y el 2,3% en el 3º y 4º trimestre, respectivamente, contrarrestando en cierta medida el crecimiento del 16% de los dos trimestres anteriores. Islandia ha supuesto una gran sorpresa. Los precios en la región de Reykiavik subieron aproximadamente un 19% en 2007. La subida se apreció fundamentalmente a finales de año, en un momento en que la tasa de inflación del precio de la vivienda disminuyó en numerosos países de Europa. Este hecho tuvo lugar a pesar de que los tipos de interés se situaron por encima del 13%, si bien los últimos movimientos apreciados han sido de descenso. Un mayor acceso a los créditos, un mayor incremento en la disponibilidad de productos hipotecarios, el descenso del desempleo y el auge de la economía son algunos de los factores que han impulsado el crecimiento de los precios de la vivienda, si bien se espera que las tasas de crecimiento del empleo se ralenticen en 2008, lo que supondría en cierto modo un freno para la inflación del precio de la vivienda.

En Croacia, también se apreció un crecimiento importante en el último año. La tasa anual de crecimiento del 11,6% registrada en el 4º trimestre de 2007 fue ligeramente menor que la del trimestre anterior, con un 12,1%, si bien se trataría de una vuelta a la normalidad en este país, después de que las tasas de inflación del precio de la vivienda disminuyeran por debajo del 6% a finales de 2005. El valor más alto por metro cuadrado de las propiedades residenciales se aprecia en los apartamentos de la capital, Zagreb. El valor de las propiedades en la costa croata se sitúa en torno al 90% de su valor en la capital.

En el resto de los países europeos, son los escandinavos los que obtienen los mejores resultados. En Suecia (con un crecimiento del 10,6%), el mayor crecimiento corresponde a Estocolmo y al área circundante, donde el precio de las propiedades residenciales se incrementó en torno al 15% en 2007. En Malmo, también se experimentó un crecimiento relativamente importante, siendo la inflación de los precios a lo largo del año similar a la media nacional. El crecimiento en la vecina Noruega fue ligeramente inferior, situándose por debajo del 8% y, en Finlandia, se apreció un aumento del 5,3%. El crecimiento más importante de Finlandia tuvo lugar en las regiones que se encuentran a una distancia razonable de acceso diario a Helsinki. Las mejoras en la red ferroviaria han impulsado la inflación de los precios en lugares como Kanta-Häme, donde los precios de las propiedades residenciales crecieron un 12,3% en 2007. Por el contrario, si bien las estadísticas sobre el crecimiento de los precios en Dinamarca no están todavía disponibles, existen datos que sugieren que el mercado se ha ralentizado considerablemente y que en algunas áreas ha tenido lugar una disminución.

La subida de los precios en el Reino Unido fue más lenta en el último trimestre de 2007, alcanzándose la tasa de crecimiento anual más baja obtenida desde el cuarto trimestre de 2005. El crecimiento medio de los precios en todo el país enmascaró las grandes disparidades regionales. El crecimiento de los precios en Irlanda del Norte se mantuvo estable, siendo del 24% a lo largo del año, mientras que en la región de Yorkshire y Humber solamente se alcanzó un 3%. El crecimiento se ha visto limitado en cierta medida por la disminución de la accesibilidad financiera experimentada por los compradores de primera vivienda y se espera que el crecimiento se ralentice este año, como consecuencia de la pérdida de confianza de los usuarios, afectados negativamente por la confusión reinante en los mercados financieros mundiales.

Aparte del Reino Unido, también se ha experimentado una disminución del crecimiento en otros mercados europeos. España, a pesar de las noticias alarmantes aparecidas en la prensa, es uno de los países que ha obtenido buenos resultados en los últimos meses. Los datos publicados por el Banco de España indican que el precio de las propiedades residenciales aumentó prácticamente un 15% en 2007. En algunas zonas del país, se apreció un índice de inflación del precio de la vivienda extremadamente bajo a lo largo del año: en La Rioja y Madrid, el crecimiento del IPV se mantuvo por debajo del 2%, en amplio contraste con el crecimiento del 8,1% de Murcia y el 7,7% de Asturias. En las Islas Baleares, el crecimiento fue también relativamente importante, con una tasa anual registrada en el 4º trimestre de 2007 del 7%.

El crecimiento anual en Francia también sufrió un descenso. La FNAIM (asociación nacional francesa de agentes inmobiliarios), publicó recientemente un informe donde se refleja que los precios de reventa en todo el país crecieron un 13,6% durante 2007. La tasa de crecimiento en el 4º trimestre representa un repunte en el crecimiento con respecto al del 3º trimestre, en que la variación trimestral mostró un descenso de prácticamente el 1%. La subida del 1,1% en el 4º trimestre refleja un índice de crecimiento importante en el precio de los apartamentos durante el trimestre, si bien la inflación del precio de las casas ha superado a la de los apartamentos a lo largo del año.

La fortuna en los países bálticos parece haberles dado la espalda. Riga, la capital de Letonia, que tan sólo hace 6 meses encabezaba el Índice mundial del precio de la vivienda de Knight Frank, con una tasa de crecimiento anual de casi el 40%, obtiene actualmente uno de los peores resultados. Los precios disminuyeron en la capital un 7,1% a lo largo del año. La incertidumbre sobre las perspectivas de empleo, el elevado nivel de endeudamiento de los hogares y la subida de los tipos de interés como medida para combatir la inflación han puesto fin al auge de mercado experimentado en los últimos años. Los tipos de interés hipotecario aumentaron considerablemente en 2007: el tipo de interés correspondiente a una operación hipotecaria de interés fijo anual ha aumentado del 6,2% en enero al 14,3% en diciembre. Estonia también experimentó una disminución, con una bajada de los precios de un 14,5% a lo largo del año. Lituania ha tenido un año ligeramente mejor y la tasa de crecimiento sigue siendo positiva, aunque tan sólo de un 0,9%.

Los lectores habituales del Índice mundial del precio de la vivienda no se sorprenderán de conocer que la inflación de los precios en Alemania durante el último año siguió siendo negativa. Los precios en el 4º trimestre de 2007 fueron un 4,3% más bajos que en el correspondiente periodo de 2006. No obstante, la buena noticia para el mercado inmobiliario residencial alemán es que la tasa de disminución no es significativamente mayor que la de trimestres anteriores. De hecho, hay más noticias prometedoras; mientras que los precios de reventa inmobiliaria disminuyeron en un 1,6% y los precios de los apartamentos bajaron casi un 3%, el precio de las propiedades de reciente construcción aumentó en un 0,5% en el transcurso de un trimestre, representando un crecimiento anual de casi el 1%.

En Irlanda, el mercado de la vivienda experimenta también algunos problemas. La tasa de disminución de los precios se aceleró a escala nacional durante los últimos seis meses del año, siendo el descenso de prácticamente el 5% en los seis últimos. La bajada de los precios ha sido ligeramente más alta en la capital que en el resto del país. El precio de las propiedades de reciente construcción no ha disminuido tanto como el de las propiedades de segunda mano.

Extremo Oriente:

A excepción de Bulgaria e Islandia, han sido las grandes regiones fuera de Europa las que han impulsado la inflación del precio mundial de la vivienda en 2007. Los precios en Singapur aumentaron de manera estable a lo largo del año hasta alcanzar un incremento del 31% en diciembre de 2006. Todas las clases de propiedades experimentaron una fuerte inflación en los precios, si bien el crecimiento mayor fue el del mercado de apartamentos. Lo mismo ocurrió en Hong Kong, donde los precios de las propiedades de todas las clases aumentaron un 24% en 2007, teniendo lugar la mitad de este crecimiento en el último trimestre.

En China, el precio de la vivienda aumentó un 10,5% en 70 ciudades durante los 12 meses anteriores a diciembre de 2007. El crecimiento en Shangai superó ligeramente la media nacional con un 10,8%. El crecimiento más rápido tuvo lugar en la ciudad de Urumqi, donde la inflación de los precios se situó en un 25%. Los datos correspondientes a diciembre muestran que los precios en Beijing disminuyeron en el último mes del año, debido a la introducción de una serie de políticas regulatorias destinadas a detener la inversión especulativa en el mercado de la vivienda de la ciudad, entre las que se incluye una normativa más estricta para los residentes que adquieren segundas viviendas. También en Shenzhen los precios han disminuido a finales de año, como consecuencia de las restricciones del crédito impuestas a mitad de 2007, tras el gran escándalo de malversación que dio lugar al cierre del 20% de las agencias inmobiliarias de la ciudad.

Sudáfrica:

Si bien se trata de un crecimiento espectacular en comparación con los baremos internacionales, el 12,3% registrado en Sudáfrica representa una disminución significativa en el mercado sudafricano, siendo la cifra de crecimiento anual más baja desde el 4º T de 1999. La inflación de los precios de consumo se situó en un 9%, por lo que la tasa de aumento de los precios de la vivienda es todavía menos significativa. El mercado se ha ralentizado, fundamentalmente debido a la subida de los tipos de interés en la segunda mitad de 2007, pero también como consecuencia de la introducción de la Ley Nacional de Créditos a partir del 1 de junio de 2007. Esta ley establece unos criterios de préstamo más estrictos, siendo responsabilidad de las entidades bancarias y de las constructoras garantizar que la concesión de los préstamos sólo se realizará si los reembolsos del préstamo no superan el 30% de los ingresos disponibles de los solicitantes. Las perspectivas respecto a la inflación del precio de la vivienda para el año próximo siguen siendo inciertas, ya que, si bien se espera que la inflación sea elevada, disminuirá la construcción residencial nueva, aumentando la demanda de viviendas existentes. El crecimiento de la renta durante el próximo año es también incierto, ya que la crisis eléctrica en Sudáfrica afectará la productividad y, por lo tanto, puede repercutir en la accesibilidad financiera a la vivienda.

Estados Unidos:

El mercado estadounidense continúa atravesando dificultades. Los precios de la vivienda han seguido disminuyendo en EEUU y el ritmo de bajada parece acelerarse. Los precios disminuyeron a escala nacional un 0,3% durante el último año, ya que la bajada del 1,3% en el último trimestre contrarrestó la ligera subida experimentada en el resto del año. El único estado en el que no se produjo una bajada de los precios en el último trimestre de 2007 fue Maine. No obstante, no todas las zonas de EEUU sufrieron una disminución de los precios durante el año. En Utah, Wyoming, Dacota del Norte, Montana y Alaska, la inflación de los precios fue superior al 6% y, en el caso de Utah, se alcanzó un 9,3% en el 4º T de 2007. La mayor disminución en los precios de propiedades residenciales se observó en California, donde los precios disminuyeron un 6,6%, Nevada (5,9%), Florida (4,7%) y Michigan (4,3%).

Canadá y Australia:

Tanto en Canadá como en Australia, la inflación anual del precio de la vivienda residencial aumentó del 8% alcanzado el año anterior al 15% y 12%, respectivamente. Ambas economías han experimentado un auge gracias a la demanda de materias primas procedente de las economías que están experimentando una rápida industrialización, como China e India. En Australia, el crecimiento más rápido se apreció en Brisbane y Adelaida, donde la subida de los precios fue superior al 20%. Perth destaca por la escasa inflación del precio de la vivienda en relación con el resto de Australia, ya que la subida a lo largo del año fue de un 1,1%, posiblemente como reacción frente al aumento del 37% que tuvo lugar en 2006. En Sydney, el crecimiento en 2007 fue del 8%.

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