03-04-2008 Aguirre Newman
Se ha disminuido la actividad promotora de forma que la oferta inicial de viviendas ha descendido un 9,5% respecto al año 2007.
Además, se ha producido una disminución del precio medio de las viviendas en altura en Costa del Sol del 5% con el objetivo de reactivar una demanda que está expectante ante la situación de incertidumbre del mercado.
La actividad en el mercado residencial de Costa del Sol durante el periodo analizado (marzo 2007-marzo 2008) se ha caracterizado por un importante incremento en los plazos de comercialización que hace que en este momento sean necesarios de media más de 50 meses para finalizar la venta completa de una promoción.
Consecuencia de estas dificultades para dar salida al producto es el importante volumen del mismo en situación de llave en mano (en disposición de entrega) que se encuentra a la venta. En viviendas plurifamiliares, casi el 45% del producto en stock (sin vender) está en esta situación, esto supone un incremento de más de un 20% respecto al año 2007. En el caso de las viviendas unifamiliares es más del 37% del producto en stock el que se está en situación de llave en mano frente al 17,5% del año 2007.
Se ha observado una doble respuesta por parte del promotor ante esta situación. Por un lado, una disminución de la actividad promotora con el objeto de dar solución a la situación de sobreoferta en el mercado; y por otro lado se ha procedido a realizar una disminución en el precio medio de las viviendas plurifamiliares con el fin de reactivar la demanda.
Si nos centramos en los precios registrados en el periodo objeto de estudio, se ha observado una disminución de casi el 2,5% en el precio medio (€/m2) de las viviendas plurifamiliares. Son especialmente relevantes los descensos de precios en algunas áreas como Mijas Costa o Sotogrande donde estos han superado 12% y el 15% respectivamente. Fuengirola es el único municipio en el que se ha registrado un ligero incremento del 4,5% en el precio del m2. En el caso de viviendas unifamiliares se ha producido una subida en los precios m² que acompañado de un aumento en la superficie media ha supuesto un mayor precio de la vivienda media unifamiliar en comercialización.
Se ha detectado durante el 2007 una escasez de compradores tanto nacionales como extranjeros, por los altos precios alcanzados en las viviendas y por la incertidumbre derivada de las condiciones actuales del mercado crediticio internacional. En cuanto a la demanda extranjera, se prevé una reactivación en el último trimestre del año en la medida que se recupere la confianza en los mercados. La demanda nacional también tendrá un mejor comportamiento que en el año 2007 como consecuencia de la reducción de precios, lo que permitirá una disminución en el stock de viviendas en venta.
Existe un interés creciente por parte de inversores institucionales (nacionales y extranjeros) por la compra de promociones enteras (o porcentajes importantes de promociones), siempre y cuando puedan negociar significativos descuentos sobre los precios oficiales de venta.
Las perspectivas de cara al próximo ejercicio son de una disminución de la oferta inicial de viviendas en comercialización tanto en promociones de viviendas plurifamiliares como de viviendas unifamiliares; mantenimiento de los plazos de comercialización en niveles muy similares a los presentados este año, situándose entorno a los 55 meses; y un ajuste de precios en todos los municipios que podrán llegar a ser de 2 dígitos en aquellas zonas donde los plazos de comercialización sean más elevados.
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Etiquetas: actividad promotora, Costa del Sol, llave en mano, mercado residencial, promoción, viviendas, viviendas en venta, viviendas plurifamiliares, viviendas unifamiliares
