30-04-2008 Knight Frank
¿Cuáles son los acontecimientos en los principales mercados inmobiliarios a escala mundial? ¿Y cuáles son las perspectivas de crecimiento para este año?
Knight Frank, en su informe Residencial Internacional, analiza estos aspectos y desglosa en una tabla comparativa los valores residenciales a nivel mundial.
Sumario:
• En los mercados inmobiliarios mundiales se aprecia un crecimiento más lento de los precios, en comparación con el ritmo de 2007. El sector prime sigue obteniendo resultados que superan los del sector general.
• De los mercados principales que figuran en nuestro análisis, Moscú es el mercado donde se registró una mayor subida de los precios en 2007.
• La restricción de los créditos afecta de forma diferente a los mercados, dependiendo de su localización y del segmento del mercado. En el mercado del sector super-prime no se aprecia que la restricción de las condiciones crediticias haya tenido gran repercusión.
• La probabilidad de que la debilidad del valor del dólar estadounidense continúe (aliada con la expectativa de recuperación a mayor largo plazo) confiere a los mercados donde se negocia en dólares un atractivo especial, desde una perspectiva europea.
• Londres sigue siendo la ciudad más cara del mundo, arrebatando a Mónaco el primer puesto, situándose el promedio de los precios del sector prime en esta ciudad en aproximadamente 37.000 €/m².
• Los compradores internacionales figuran en un lugar prominente en calidad de compradores de propiedades prime. Este hecho demuestra que las personas con un patrimonio elevado (HNWI) controlan la banda superior del mercado inmobiliario en todo el mundo.
Resumen de los mercados locales
Ciudades europeas
• En algunos de los mercados residenciales prime que han experimentado un crecimiento importante en los últimos años se siguen apreciando subidas de precios destacables, siendo Mónaco un ejemplo a señalar. La demanda sigue teniendo una gran fortaleza y las propiedades en el principado se encuentran entre las más caras del mundo. En 2007, la subida de los precios fue de un 25%. El estatus fiscal que se ofrece a las personas acaudaladas atrae a multimillonarios de países como Gran Bretaña, Irlanda y Rusia, entre otros. El intento de recuperar terreno, que tanto éxito tuvo en el pasado, se repetirá con el objetivo de ofrecer suelo de construcción que pueda subsanar la restricción de la oferta que ha provocado, en gran medida, la elevada subida de los precios de las propiedades.
• En Moscú, se ha apreciado una ralentización de los precios en el mercado general, si bien la repercusión en el mercado prime ha sido relativamente baja hasta la fecha. La oferta de propiedades en áreas prime es reducida y los proyectos que se construyen fuera de los lugares tradicionales prime tienden a tener una densidad relativamente elevada, debido a la carencia de suelo de construcción existente en el centro de la ciudad. Los precios en áreas establecidas prime están sobrevalorados por la falta de nueva oferta.
• Después de dos años de gran fortaleza, el mercado residencial de Londres inició una ralentización en el último trimestre de 2007. La subida experimentada en los mercados prime durante 2007 fue de un 28%, en el caso de los pisos, y de un 34%, en el de las casas. El mercado de vendedores de los últimos años ha sido reemplazado rápidamente por un mercado de compradores, viéndose los primeros obligados a competir para conseguir ventas rápidas. Por otra parte, la fijación al alza de precios ha llegado definitivamente a su fin en los mercados generales y prime. La restricción de los créditos ha influido en el ánimo de los usuarios, repercutiendo en los mercados prime de algunas zonas de la capital.
• Los precios en el mercado residencial prime de París aumentaron un 5% en 2007. Esto representa una disminución respecto al año anterior, si bien la subida de los precios de las propiedades prime fue superior a la del mercado general. En la última década, la proporción de los compradores internacionales activos en el mercado de París se ha duplicado, situándose en torno al 8-10% en todas las operaciones, si bien existen indicaciones de que el peso de los compradores extranjeros ha disminuido ligeramente en el último año. Los italianos son los compradores extranjeros más activos en París, seguidos de estadounidenses y británicos. Los italianos prefieren el distrito 15º (Montparnasse), mientras que los estadounidenses muestran preferencia por el 6º (St. Germain des Prés) y el 16º (Auteuil y Passy). Los compradores británicos se interesan por los distritos más ‘franceses’, como el 18º (alrededor de Montmartre).
• El impulso continuado experimentado en el mercado prime londinense no se ha apreciado en Dublín. Los precios han seguido una tendencia a la baja desde que el mercado alcanzara su punto máximo a mediados de 2006. La situación del mercado general se ha deteriorado como resultado del exceso de oferta inmobiliaria, la incertidumbre sobre los tipos del impuesto transmisorio, el incremento de los tipos de interés y la debilidad del mercado bursátil. A finales de 2007, el mercado prime experimentó dificultades, apreciándose una extensión de las campañas de marketing y la oferta de descuentos sustanciales para atraer a los compradores. No obstante, las rentabilidades de las propiedades prime aumentaron durante 2007, especialmente en el caso de las propiedades ‘de época’ cercanas al centro de la ciudad. La demanda de alquileres sigue teniendo fortaleza y la oferta de las propiedades prime es relativamente escasa, lo que debería servir para atraer de nuevo a los inversores al mercado dublinés, a corto-medio plazo. Regiones europeas rurales y costeras
• En Toscana, incluida Florencia, se aprecia una oferta relativamente importante de propiedades prime. Los elevados precios de venta han dado lugar a un incremento del número de vendedores, especialmente de propietarios estadounidenses que buscan obtener rendimiento a la debilidad del dólar. Los compradores internacionales se interesan especialmente por las propiedades más antiguas. El equilibrio ha regresado al mercado gracias a la entrada en aumento de compradores de distintas nacionalidades. Como ocurre en otros mercados europeos prime, los precios en Toscana alcanzan actualmente un nivel relativamente elevado. Otros lugares como Umbria y algunas zonas de Lazio, que se encuentran a una distancia razonable de los aeropuertos romanos, se están convirtiendo en alternativas reales frente a Toscana.
• En los últimos meses, el sector de pisos portugués ha experimentado un descenso notable en el crecimiento como consecuencia de un exceso de oferta apreciable en el mercado de nueva construcción, si bien en el segmento prime del mercado la repercusión ha sido bastante menor. Como ocurre en el mercado italiano, la fuente principal de la demanda proviene del Reino Unido, si bien los inversores irlandeses se interesan notablemente por el Algarve. Asimismo, se ha apreciado un crecimiento destacable de la demanda internacional en regiones emergentes; de esta manera, la costa de la Plata y la Knight Frank Informe International Residential o 2008 zona oriental del Algarve ofrecen alternativas adicionales al mercado establecido de la zona occidental del Algarve.
• El mercado residencial español experimenta una ralentización ampliamente difundida que repercute negativamente en la confianza de los compradores. En los últimos años, el crecimiento de los precios ha disminuido y, en algunos lugares de la costa sur, los precios han bajado en el último año. Las áreas con menor dependencia de los compradores extranjeros y aquellas en las que la oferta ha sido limitada (como Madrid y Mallorca) muestran una mayor resistencia. 2008 será probablemente otro año complicado para el mercado español.
• El mercado de la Costa Azul goza relativamente de buena salud. La demanda sigue mostrando fortaleza gracias a una notable afluencia de compradores del norte de Europa. Cada vez más, los compradores buscan propiedades que no sean únicamente una vivienda de vacaciones. La tecnología moderna y las comunicaciones permiten que los compradores afronten un precio de compra más elevado por propiedades que pueden convertirse en lugares de “trabajo desde casa” o que se encuentren a una distancia razonable de los principales centros comerciales europeos. El mercado está entrando en una nueva fase. Los compradores son cada vez más perspicaces, exigiendo más por su dinero y actuando con menor impulsividad, si bien los vendedores están poco dispuestos a vender por debajo de lo que consideran un precio óptimo.
• Otras regiones de Francia siguen ofreciendo buenos resultados; en la Dordoña, por ejemplo, los precios han subido aproximadamente un 7% en los últimos doce meses. En parte, puede deberse a las dificultades continuas experimentadas en los lugares costeros españoles; los compradores que previamente se dirigían a estos lugares, en algunos casos, han extendido su búsqueda a Francia.
• Los lugares prime en los Alpes franceses y suizos siguen siendo uno de los mercados con mayor fortaleza en todas las áreas de nuestro estudio. En lugares como Courcheval, los precios son superiores a 30.000 €/m2, en parte debido al interés mostrado por los compradores rusos. En Suiza, las restricciones de permisos en los cantones más establecidos, como Valais, han contribuido al fortalecimiento de los precios. Semejantes aumentos tanto en Francia como en Suiza podrían dar lugar a un desplazamiento del interés a lugares alpinos de Austria e Italia.
• En los mercados emergentes, también se ha apreciado un crecimiento relativamente importante en el mercado de viviendas costeras. Un ejemplo de lo anterior serían las áreas prime de la costa del Mar Negro en Bulgaria donde los precios subieron más de un 20% en 2007. La inflación de los precios en estas áreas ha aumentado debido al interés de los compradores rusos que representan hasta un 80% de la demanda en algunos lugares. Otra fuente de demanda proviene de los compradores alemanes, escandinavos, británicos e irlandeses.
Resto del mundo
• Marrakech es un buen ejemplo de mercado residencial que se amplía con rapidez. Es particularmente popular entre los compradores franceses y británicos, si bien existe una fuerte demanda interna de segundas viviendas; se trata de una característica insólita siendo un mercado emergente, en el que la población autóctona se esfuerza por mantener el ritmo del poder adquisitivo extranjero. Existen, no obstante, algunos indicios de que el nivel de construcción en Marrakech está empezando a influir en los precios, teniendo en cuenta el rápido aumento de la oferta para hacer frente a la demanda y superándola posiblemente. La buena reputación del promotor y la calidad de los productos serán claves para conseguir precios óptimos.
• En los dos últimos años, se ha apreciado en Barbados una fuerte inflación de los precios en el sector prime. Los compradores europeos, particularmente británicos e irlandeses, son los responsables del impulso de la demanda. La debilidad del dólar estadounidense ha significado que las propiedades son actualmente más asequibles para los compradores europeos. Se prevé una limitación de la oferta nueva debido a las restricciones gubernamentales en la conversión de suelo para fines de construcción residencial. La atracción de Barbados aumentará con los cambios en la normativa, entre los que se encuentran la reducción del impuesto transmisorio de propiedades del 7,5% al 2,5% y la eliminación de las restricciones en el control de divisas en las transacciones de propiedades entre no residentes.
• En 2007, algunos destinos emergentes se han convertido en mercados inmobiliarios residenciales de lujo. En los últimos cinco años, las enmiendas en la legislación de Mauricio y las Seychelles han permitido a los extranjeros adquirir propiedades en las islas, lo que ha impulsado la construcción de complejos residenciales de lujo. Ambos países ofrecen un estatus de residencia limitada y algunas ventajas fiscales que han aumentado su atracción entre los compradores extranjeros, particularmente sudafricanos.
• En Sydney, todavía no se ha hecho evidente ninguna ralentización en el mercado residencial. La demanda interna sigue siendo fuerte, si bien una pequeña proporción de la demanda se origina en el extranjero. Los compradores proceden del Reino Unido, China, Singapur y Hong Kong. La demanda de propiedades prime sigue mostrando fortaleza, habiéndose batido en el transcurso de seis semanas el récord de precios australiano en dos ocasiones, alcanzando una unidad 29 millones $ AUS (17,5 millones €) en octubre de 2007. El crecimiento de los precios en los mercados prime de Sydney se situó en torno al 14% en los últimos 12 meses mientras que, en los distritos ribereños orientales, el crecimiento medio fue del 15-30% en 2007. Las propiedades más antiguas, especialmente las que tienen buenas vistas o buena situación, son las más apreciadas.
• Los compradores locales han impulsado el mercado prime en Nueva Zelanda, si bien existe una creciente presencia extranjera de compradores en el mercado residencial prime. Además, actualmente no existen impuestos transmisorios ni de plusvalía en la venta de propiedades en Nueva Zelanda.
• En Sudáfrica, los precios en el sector prime han continuado subiendo a un ritmo menor que los del mercado general. El crecimiento de los precios en el área de Ciudad del Cabo ha sido inferior al experimentado en una gran parte del país. Los tipos hipotecarios han seguido una tendencia ascendente desde principios de 2006, debido al incremento de los tipos de interés en un intento de contener la inflación. Al finales de diciembre de 2007, la inflación de los precios alcanzó el punto más bajo desde 1999.
• En Phuket, Tailandia, la mayor parte de las compras realizadas por residentes extranjeros tuvo como objetivo la inversión o la adquisición de una vivienda posjubilación. Las propiedades más antiguas gozan de popularidad entre los compradores extranjeros, mientras que, en el mercado más amplio, la preferencia se dirige a las propiedades de reciente construcción con las que se obtiene un mayor margen de beneficio.
La restricción de los créditos y su repercusión en los mercados residenciales internacionales
La repercusión final de la crisis “sub-prime” (hipotecas de alto riesgo) experimentada en EEUU y el número de bancos e instituciones de crédito con deudas incobrables, sigue sin conocerse. Algunos analistas estiman que los 50.000 millones USD de pérdidas sufridas por los principales bancos a consecuencia de esta crisis es solamente la punta del iceberg y que la cifra real podría elevarse a 400.000 millones USD.
La repercusión de la restricción de los créditos varía dependiendo de los mercados.
Los precios de las propiedades en ‘puntos calientes’, exclusivas de los multimillonarios, como por ejemplo Mónaco, siguen aumentando; por otra parte, según nuestra experiencia, la repercusión en Londres ha sido nula en términos de volumen de ventas, si nos referimos a propiedades superiores a 5 millones de £. Sin embargo, por debajo de este nivel de precios, la ralentización cíclica que se produce tras un periodo de crecimiento rápido de los precios coincidió con una cobertura mediática negativa acerca de la restricción de los créditos. Algunos segmentos de los mercados prime tienen una gran dependencia de la buena salud de los servicios financieros. Si bien en los últimos 12 meses, casi el 50% de las ventas en Londres fueron realizadas por compradores empleados en el sector de servicios financieros, los agentes en los mercados europeos, particularmente en el mercado prime francés, observan que una proporción más pequeña de compradores obtiene sus ingresos de este sector.
La reducción de ingresos y primas en el sector de servicios financieros en Europa, y particularmente en EEUU, repercutirá indudablemente en el establecimiento de precios en algunos mercados. Esta repercusión se notará en la banda inferior del mercado. Los datos de Knight Frank respecto a Londres muestran que, en 2006-2007, si bien los compradores que obtienen sus ingresos del sector de servicios financieros representaron más del 75% de las compras en la categoría de precios inferiores a 500.000 £, únicamente representaron el 20% y el 16% de las compras en las categorías de 5-10 millones £ y superiores a 10 millones £, respectivamente
No obstante, si bien los pagos de primas en el sector de servicios financieros y empresariales son inferiores a los de 2007, el responsable principal de la situación es el clima de cautela provocado por la incertidumbre reinante en el mercado financiero mundial y en el mercado británico de la vivienda. En estas condiciones, existe menos probabilidad de que las personas decidan hipotecar su residencia principal y emprender ninguna actividad.
Perspectivas
Es evidente que, en 2007, se produjo una ralentización del crecimiento de los precios e incluso algunos descensos, particularmente en EEUU y en algunas zonas de España. En el análisis realizado de los últimos 12 meses y en el pronóstico de 2008, la cuestión clave es que el mercado internacional está madurando con rapidez. Un crecimiento de los precio de dos dígitos es insostenible a largo plazo y es aconsejable que se rebajen las expectativas.
El mercado residencial internacional se ha expandido considerablemente en los últimos años. La demanda y los precios de las propiedades inmobiliarias experimentaron una subida importante, que se explica por la combinación de diversos factores, como son el aumento de la riqueza (respaldado por un mayor acceso financiero a bajo coste), la mejora de la accesibilidad a lugares nuevos y el enfoque en las expectativas de estilo de vida, que implican cada vez la adquisición de una segunda vivienda.
No apreciamos ninguna pérdida de interés en los compradores por las propiedades internacionales y esperamos que el crecimiento de los precios en los mercados prime supere al de los mercados generales. Creemos, no obstante, que se tardará más tiempo en llevar a cabo una operación, ya que los compradores muestran cautela ante la orientación a corto plazo de los mercados.
Hotspots
Con este panorama de fondo, en 2008 puede resultar más difícil que en años anteriores encontrar lugares destacables. Sin embargo, algunos mercados presentan mejores perspectivas que otros. Entre los lugares emergentes, la dinámica de una normativa más favorable junto con la mejora de la inversión en infraestructuras y accesibilidad están sentando las bases de proyectos de complejos integrados. Dentro de esta categoría, la belleza natural y el clima benigno de países como Croacia, Grecia, Brasil y algunas islas caribeñas emergentes, acompañados de unos precios competitivos, resultarán atractivos para los compradores internacionales.
Esperamos que Marruecos se convierta en un destino cada vez más popular para los compradores. Los precios, relativamente bajos desde una perspectiva europea, el fácil acceso a las ciudades europeas, el clima atractivo y las importantes mejoras en la infraestructura, han convertido a Marrakech en un foco de construcción de proyectos de propiedades residenciales prime. Es probable que el interés se extienda a otros destinos marroquíes, a medida que se busquen alternativas a Marrakech. También esperamos que algunos lugares de la región mediterránea oriental emerjan como Knight Frank Informe International Residential o 2008 ‘puntos calientes’ prime en un futuro próximo, con la creación de proyectos de calidad en países como Grecia, Croacia y Turquía. Esta situación vendría impulsada por el aumento de una oferta de calidad y la familiaridad de los compradores con estos mercados turísticos bien establecidos.
Con respecto a los mercados tradicionales, en París, si bien se ha experimentado un descenso del crecimiento en el valor del capital en el último año, se aprecian buenas perspectivas a largo plazo, gracias a la gran demanda de alquileres y a la limitación de nueva oferta de propiedades prime. El importante sector del alquiler de Alemania (el mayor de Europa) y el retorno (si bien gradual) del crecimiento del valor del capital implican que merece la pena analizar los distritos prime de Berlín y las grandes ciudades de la zona oriental del país, como Munich y Hamburgo.
Tendencias a tener en cuenta
Al igual que en 2007, esperamos que, en 2008, las propiedades prime ofrezcan mejores resultados que las propiedades generales. No obstante, se espera que los índices de crecimiento sean bastante inferiores en la mayoría de los mercados, en comparación con los del año pasado. La confianza de los usuarios se ha visto mermada por las restricciones en la disponibilidad del crédito y se ha abierto una brecha entre las expectativas de los compradores y vendedores en mercados en los que se aprecian picos cíclicos inminentes.
Los proyectos de complejos integrados son cada vez más populares para un gran número de categorías de compradores, ofreciéndoles una amplia gama de actividades de ocio y, de manera creciente, instalaciones empresariales, dentro de un entorno con buenos servicios y bien gestionado. Las decisiones de compra se ven influidas por una variedad de factores, entre los que se encuentran el estilo de vida, la seguridad y, a menudo, la opción de alquilar la propiedad, además de las ventajas de formar parte de una comunidad independiente, si se desea. Por otra parte, la edad de los compradores de segundas viviendas está descendiendo. Se ha producido un crecimiento rápido de la población más joven de HNWI a escala mundial, particularmente entre las personas que trabajan en el sector de servicios financieros. Los compradores de segundas viviendas no son necesariamente jubilados, sino compradores relativamente nuevos en el mercado de la segunda vivienda, con prioridades distintas de las de las generaciones precedentes.
El aumento de las restricciones en la construcción residencial limitarán el crecimiento de la oferta en una serie de lugares. Se espera un endurecimiento en la normativa urbanística de la Costa Azul que limitará la oferta de propiedades nuevas. En Cerdeña, se ha rechazado el permiso para la construcción de algunos proyectos en lugares costeros y las autoridades de Croacia tienen un gran interés medioambiental en proteger la línea de costa del desarrollo urbanístico que ha tenido lugar en otras zonas.
Esperamos que los compradores británicos y europeos sigan sintiendo interés por los activos de operaciones en dólares en los próximos doce meses, lo que debería impulsar la demanda de propiedades en el Caribe, Mauricio, las Seychelles y en los mercados prime estadounidenses.
Fuera de Europa occidental, EEUU y los mercados de compradores más establecidos, está teniendo lugar un enorme cambio en el mercado inmobiliario. Este cambio refleja la transformación económica de China, India, Rusia y Europa Central y del Este: la Knight Frank Informe International Residential o 2008 creación de nueva riqueza significa la aparición de nuevos compradores de propiedades “de estatus”. Se aprecia un crecimiento rápido en la población HNWI de los países asiáticos, entre los que se encuentra China, India y Corea, así como las economías establecidas de Hong Kong y Singapur. A excepción de Londres Central y el sur de Francia, el impacto potencial de esta riqueza mundial emergente apenas se está empezando a apreciar en el mercado residencial; se puede esperar en la próxima década una mayor competencia por las propiedades prime de Europa, América, África y Asia.
Las mejores inversiones
La motivación para invertir en propiedades depende de diferentes criterios, en función de las prioridades de los inversores. En general, los inversores se interesan por lugares donde exista un mercado transparente, una gran demanda arrendataria, un potencial para el crecimiento del capital, una mejora de los accesos y, por supuesto, sin inconvenientes obvios. Los mercados con potencial para un crecimiento importante del capital se ubican de manera creciente lejos de los mercados principales. En una serie de países europeos, se ha producido un cambio sutil de preferencias hacia lugares emergentes, en detrimento de centros establecidos. Esperamos que esta tendencia continúe, particularmente en países como Portugal, donde los mercados del oeste del Algarve y Costa de la Plata se están convirtiendo en alternativas del este del Algarve para los compradores de propiedades residenciales prime. De hecho, esta tendencia es cada vez más evidente en zonas como el Caribe, donde islas como Nevis y St. Kitts, Antigua y Granada atraen de manera creciente el interés de los inversores internacionales. Las mejoras en la accesibilidad y las infraestructuras, los precios más bajos y la creciente disponibilidad de propiedades residenciales de calidad están empezando a atraer a un mayor número de compradores. Si bien un gran número de mercados ha experimentado un crecimiento más lento, e incluso un descenso, es evidente que los mercados prime continúan obteniendo buenos resultados; en última instancia, los compradores internacionales mantienen la fortaleza de estos lugares, si bien se muestran cada vez más perspicaces, en parte debido a consideraciones fiscales y en parte porque buscan los mejores lugares y las propiedades de calidad más elevada.
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Escrito por elprofedemusica 
El informador Inmobiliario 